Aset properti merupakan aset berupa tanah dan/atau bangunan serta hak atas satuan rumah susun yang dokumen kepemilikannya dan/atau peralihannya berada dalam pengelolaan Menteri dan/atau tercatat dalam Daftar Nominatif.

Banyak fakta kita temukan yaitu aset properti dilelang, aset properti dilelang bank karena pemiliknya tidak mampu melunasi cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau kredit lainnya yang dijaminkan kepada bank. Kondisi ini disebut sebagai default pembayaran atau kredit macet

“penetapan nilai limit yang tidak wajar atau tidak sepatutnya, adalah merupakan perbuatan melawan hukum (onrechmatigdaad)”

Aset properti yang dilelang adalah aset tetap tidak bergerak yang dijual melalui mekanisme lelang. Aset properti yang dilelang bisa berupa rumah, ruko, tanah, dan bangunan lainnya. Untuk memperoleh dana yang cepat, bank akan menjual rumah lelang dengan harga yang lebih terjangkau.

Hanya saja “harga terjangkau” bertentangan dengan kepatutan atau bertentangan dengan keadilan atau bertentangan dengan asas itikad baik terhadap harga penjualan obyek hak tanggungan yang tidak wajar. Nilai limit yang sangat rendah, sehingga berdasarkan hal tersebut, perbuatan Tergugat I dengan menentukan nilai limit yang terlalu rendah dibawah harga pasar adalah melanggar asas kepatutan, Tergugat I sebagai kreditur yang sekaligus sebagai penjual kuasa undang-undang tidak melakukan kewajibannya untuk mengoptimalkan nilai limit berdasarkan pendekatan penilaian nilai pasar yang dapat dipertanggungjawabkan sehingga akibatnya harga jual lelang yang ditawarkan sangat rendah, menimbulkan kerugian bagi Penggugat.

Merujuk Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 485 K/Pdt/2013/ tanggal 27 Agustus 2014: “Menimbang,….Penggugat tidak dapat membuktikan dalil gugatannya, yaitu Tergugat I dan II tidak melakukan perbuatan melawan hukum karena menetapkan harga dasar lelang agunan tidak terbukti dibawah harga pasar, karena itu tidak ada dasar untuk membatalkan pelelangan tersebut;”. Berdasarkan Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 485 K/Pdt/2013/ tanggal 27 Agustus 2014 berdasarkan kaedah yurispridensi yaitu argumentum a contrario bahwa perbuatan melawan hukum yang digugat dengan ancaman pembatalan lelang bilama kreditur menetapkan harga dibawah harga pasar.

Nilai limit merupakan salah satu yang harus ada dalam proses lelang untuk menentukan apakah barang jaminan bisa terjual yang hasilnya akan dipergunakan untuk melunasi hutang debitur, oleh karena itu Penjual dalam menetapkan nilai limit dituntut untuk berhati-hati dan tidak sekehendak hatinya sendiri sehingga dalam penetapan nilai limit nantinya dapat tercipta rasa keadilan baik bagi kreditur maupun bagi debitur. Dalam suatu lelang eksekusi hak tanggungan penjual seharusnya mengoptimalkan nilai limit sehingga dapat diperoleh harga lelang yang obyektif yaitu dengan cara menetapkan nilai limit yang tertinggi (sesuai harga pasaran).

bahwa dengan adanya penetapan nilai limit yang tidak wajar atau tidak sepatutnya sehingga tidak didapatnya hasil lelang yang optimal (maksimal) yaitu harga lelang sama dengan nilai limit sehingga hasil lelang tidak cukup untuk melunasi hutang Penggugat. Sehingga bertentangan dengan makna dari Pasal 6 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, yang menekankan penjualan atas obyek barang jaminan dipergunakan untuk pelunasan atau melunasi hutangnya.

Semoga bermanfaat [ ]

Apabila ada pertanyaan silahkan kirim ke e-mail : propertyexpertlawyer@gmail.com